10年後、20年後に売れる家とは？初めてだからこそ意識したい「売りやすい不動産」の共通点

家を購入したあとに「10年後や20年後、この家はいくらで売れるのだろう？」と不安になる方は多いです。じつは、将来すぐに高く売れる「売りやすい家（リセールバリューが高い不動産）」には、購入する前から決まっている4つの共通点があります 。

この記事では、初めてマイホームを買う方に向けて、将来も価値が下がりにくい不動産の条件をわかりやすく解説します 。

将来売りやすい不動産を決める4つの共通点

10年後や20年後になっても比較的需要が維持されやすい不動産には、次のような特徴があります。

• 駅からの距離が近いこと（徒歩10分以内）
• まわりの環境が便利で安全なこと（お店や病院が近く、災害リスクが低い）
• これからの未来も人口が減らない街にあること
• 国や専門の協会から「長持ちする良い家」と認められていること

それぞれのポイントについて、一戸建て（一軒家）とマンションの違いを比べながら、詳しく見ていきましょう 。

1. 土地と建物の「価値の減り方」の違い

家を売るときは、「建物」の値段と「土地」の値段を別々に計算して合計します 。一戸建てとマンションでは、この価値の減り方に大きな違いがあります 。

一戸建て（木造）の価値の減り方

日本の税法では、木造住宅の法定耐用年数は22年と定められています。そのため税務上は築年数の経過とともに建物価値が減少していきます。ただし、これはあくまで税金計算上の基準であり、実際の中古住宅市場では築20年や30年を超えても取引されるケースが数多くあります。3,000万円（建物2,000万円、土地1,000万円）で買った一戸建てを例に、建物価値がどのように減少していくかイメージしてみましょう。

ポイント： 一戸建ては建物価値が下がっても土地の価値が残るため、土地需要のあるエリアでは資産価値を維持しやすい傾向があります。

マンション（鉄筋コンクリート）の価値の減り方

マンションの多くは鉄筋コンクリート造で、税法上の法定耐用年数は47年とされています。そのため、木造戸建てと比べると建物価値が緩やかに減少する傾向があります。ただし実際の中古市場では、築年数だけで価格が決まるわけではなく、駅からの距離や管理状態、修繕計画の内容などによって、築30年以上でも高値で取引されるマンションは少なくありません。

2. リセールバリュー（再販価値）を高くする条件

将来、家を高く売るために最も大切なのは「立地（場所）」です 。建物は古くなりますが、良い立地は需要が維持されやすく、資産価値が下がりにくい傾向があります。

駅から歩いてかかる時間

一般的には駅徒歩10分以内の物件は中古市場でも評価されやすく、特に徒歩5分以内の物件は高い需要を維持しやすい傾向があります。特に複数の電車が使える大きな駅の近くは、買いたい人がたくさん集まります 。

生活のしやすさ（周辺環境）

歩いて行ける距離にスーパーや病院、公園などがある場所は幅広い世代から支持されるため、需要が安定しやすい傾向があります。

街のこれからの人気と人口

日本全体では人口が減っていますが、福岡市など一部の大都市圏や再開発が進むエリアでは、全国平均と比較して人口減少の影響が小さく、今後も一定の住宅需要が見込まれています。人が集まり続けるエリアは住宅需要が安定しやすく、資産価値の維持にもつながります。

3. コンパクトシティ政策とハザードマップの罠

これからの時代は、国の都市計画や災害リスクも不動産価値に影響を与える重要な要素になっています。

居住誘導区域（コンパクトシティ政策）

いま多くの街で、人口が減ってもインフラ（水道や道路など）を効率よく維持するために、街の中心部に人を集める「立地適正化計画」が進められています 。

• 居住誘導区域「内」： 行政サービスや公共交通の維持が優先されるエリアとして位置付けられているため、将来的な利便性が維持されやすいと考えられています。
• 居住誘導区域「外」： 将来、インフラの整備が後回しになり、まわりのお店や病院が消えて不便になるリスクがあります 。ただし、居住誘導区域の外にあるからといって直ちに資産価値が下がるわけではありません。しかし将来的な人口動向や行政サービスの維持状況によっては、住宅需要に影響を受ける可能性があるため、購入前には自治体が公表している立地適正化計画を確認しておくと安心です。

ハザードマップ（災害のリスク）

不動産を売買するときは、ハザードマップを使って「ここにどんな災害リスクがあるか」を買い手に説明することが義務づけられています 。

• イエローゾーン（土砂災害警戒区域など）： 建築の制限はありませんが、危険な場所だとみんなが知ることになるため、値段を安くしないと売れにくくなります 。
• レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）： レッドゾーンは、金融機関によって融資条件が厳しくなること、また、購入を避ける人も一定数いるため、売却時の買主層が限定されます。

4. 建物性能と管理の質を見分ける基準

見た目がきれいでオシャレなことよりも、専門の機関から「安心の太鼓判」をもらっている家の方が、将来高く売るための強い武器になります 。

一戸建てなら「長期優良住宅」

国の厳しい基準をクリアして「長期優良住宅」の認定を受けた一戸建ては、維持管理や耐久性の面で評価されやすく、中古市場でも価値を維持しやすい傾向があります。点検や修理の記録（住宅履歴情報）をちゃんと残しておくことが大切です 。

マンションなら「管理適正評価制度」

マンションは「管理のよさ」で寿命が決まります 。2022年から始まった制度で、最高評価である「星5つ（★★★★★）」をもらっているマンションは、管理体制が良好であることを客観的に示せるため、中古市場でも評価されやすい傾向があります。

初めての家探しで絶対に避けたい「不便な仕様」

住んでいるときは気にならなくても、将来売りに出したときに買主から真っ先に嫌われてしまう「失敗しやすい間取りや仕様」があります 。

• 洗面所と脱衣所が一緒になっている： 家族構成によっては使い勝手に不満を感じるケースがあります。特に子どもが成長した後は、プライバシー面を気にする家庭もあります。
• はしご式のロフト（小屋裏収納）： 荷物の出し入れが大変なため、収納スペースとして活用できる一方で、利用頻度が低くなるケースもあります。
• 使いにくい駐車場： 車を縦に2台並べて停めなければいけなかったり、玄関から遠すぎたりする駐車場は、毎日の出し入れが大変なため敬遠されます 。
• 接道義務（せつどうぎむ）に違反している土地： 接道義務を満たしていない（幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない）土地は再建築ができない場合があります。そのため住宅ローンの利用が難しくなり、一般的な土地と比べて売却に時間がかかる傾向があります。

FAQ（よくある質問）

Q1. ハザードマップで色のついたエリアの土地は、絶対に買ってはいけないのですか？

いいえ、絶対に買ってはいけないわけではありませんが、避けるのが無難です 。ただし、駅のすぐ前などで「リスクよりも便利さのメリットが圧倒的に大きい」とみんなが認める場所であれば、価値が落ちないこともあります 。

Q2. 居住誘導区域の外にある古い家を早く売るには、どうすればいいですか？

エリアの需要や物件の状態にもよりますが、売却を検討している場合は早めに不動産会社へ相談し、市場価格を確認することをおすすめします。どうしても個人への売却が難しい場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう「業者買取」を使うと、数日から1ヶ月で確実に現金化できます 。

Q3. オシャレなデザイナーズ住宅は、20年後も高く売れますか？

いいえ、オシャレすぎる個性的な家は、好みが分かれるため逆に売れにくくなることが多いです 。将来高く売りたいのであれば、だれでも使いやすい「標準的で一般的な間取り」の家を選んでおくのが一番安全です 。